Kira Hukuku Nedir?
Kira Hukuku, bir şeyin (uygulamada çoğunlukla bir taşınmazın) kullanılmasının veya ondan yararlanılmasının belirli bir bedel karşılığında kiraya veren tarafından kiracıya bırakılmasını ve tarafların bu ilişkiden doğan hak ve yükümlülüklerini düzenleyen borçlar hukuku alanıdır.
Türk hukukunda temel kaynak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 299 ile 378. maddeleri arasında yer alan "Kira Sözleşmesi" başlıklı bölümdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler ise TBK m. 339 vd.'de düzenlenmiştir ve bu hükümlerin önemli bir kısmı kiracı lehine nispi emredici nitelik taşır; yani sözleşmeyle kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kira Sözleşmesinin Tarafları ve Şekli
Bir Kira Sözleşmesinde iki taraf bulunur: taşınmazı kullanıma bırakan kiraya veren ve bedel karşılığında kullanan kiracı. Kira sözleşmesinin geçerliliği kural olarak yazılı şekle bağlı değildir; sözlü olarak kurulan kira ilişkileri de hukuken geçerlidir, ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı sözleşme yapılması önerilir.
Sözleşmede kiralananın tanımı, kira bedeli, ödeme zamanı ve süresi gibi unsurların açıkça belirlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Özgü Koruma
TBK, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıyı koruyucu özel hükümler öngörmüştür. Bu hükümler kapsamında:
- Kiraya verenin sözleşmeyi belirli sürenin sonunda tek taraflı olarak sona erdirmesi, ancak kanunda sayılan sebeplerle ve belirli usullerle mümkündür.
- Kira bedelinin artırılması, tarafların serbest iradesine değil, kanunda öngörülen ölçütlere tabidir.
- Kiracının tahliyesi, kural olarak mahkeme kararına veya kanunda öngörülen özel usullere bağlıdır.
Bu koruyucu sistem, kiracının barınma ve iş sürekliliği ihtiyacı ile kiraya verenin mülkiyet hakkı arasında bir denge kurmayı amaçlar.
Kira İlişkisinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesi; sürenin dolması ve yenilenmemesi, tarafların anlaşmasıyla sona erdirilmesi, kiracının tahliye taahhüdü vermesi, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, kira bedelinin ödenmemesi gibi çeşitli sebeplerle sona erebilir. Bu sebeplerin her biri farklı şartlara ve sürelere tabidir. Uygulamada en sık başvurulan yollardan biri olan tahliye taahhüdü için bkz. Tahliye Taahhütnamesi. Ayrıntılı bilgi için: Kiracının Tahliyesi Davası ve Sebepleri.
Kira Bedeli ile İlgili Uyuşmazlıklar
Kira ilişkisinin süregelen niteliği nedeniyle, kira bedelinin her yıl ne kadar artırılacağı veya bedelin güncel piyasa koşullarına uyarlanıp uyarlanamayacağı sıkça uyuşmazlık konusu olur. Bu başlıkta iki ayrı hukuki müessese söz konusudur:
- Kira Artış Oranı: Sözleşmede öngörülen veya kanuni sınıra göre uygulanan yıllık artış.
- Kira Bedeli Tespit Davası: Taraflar anlaşamadığında yeni dönem kira bedelinin, beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri de gözetilerek hâkim tarafından belirlenmesi.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira bedelinin tespiti, alacak davaları dâhil) görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK m. 4/1-a). İlamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde ise icra dairesi ve icra mahkemesi görev yapar. Yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir (HMK m. 10); tahliye davaları uygulamada çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Dava Öncesi Arabuluculuk Zorunluluğu
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023'ten itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliye takibi hariç olmak üzere, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu konudaki kapsam ve istisnalar için: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi yazılı yapılmak zorunda mıdır?
Hayır. Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir ve sözlü olarak da kurulabilir. Ancak yazılı sözleşme, sözleşme şartlarının ispatı bakımından kolaylık sağlar.
Kira uyuşmazlıklarına hangi mahkeme bakar?
Kira ilişkisinden doğan davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. İlamsız icra yoluyla tahliye takiplerindeki itiraz ve tahliye talepleri ise icra mahkemesinde incelenir.
Kiracı, kira süresi dolmadan sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir mi?
Kiracı, belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi süre sonunda sona erdirebilir (TBK m. 347). Süre dolmadan kiralananı boşaltırsa, TBK m. 325 uyarınca kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulmadıkça, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.
Kiraya veren, kira bedelini dilediği gibi artırabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, kanunda öngörülen ölçütlere tabidir. Ayrıntılar için: Kira Artış Oranı.
Kira sözleşmesi süre sonunda kendiliğinden sona erer mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine veya on yıllık uzama süresinin dolmasına ihtiyaç vardır.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.