Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira Artış Oranı, mevcut kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde uygulanacak kira bedelindeki artışın yasal üst sınırını ifade eder. Genel çerçeve için bkz. Kira Hukuku.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar kira artışına ilişkin bir oran kararlaştırabilir; ancak bu oran, kanunda öngörülen üst sınırı aşamaz.
Yasal Üst Sınır: TÜFE On İki Aylık Ortalaması
TBK m. 344/1 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin taraflarca kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu düzenleme, hem tarafların anlaştığı hem de anlaşma bulunmadığında hakim tarafından belirlenecek artış için geçerli üst sınırı oluşturur.
TÜFE Ortalaması, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı"na dayanır; yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) enflasyon oranı ile karıştırılmamalıdır. Uygulamada, Kira Yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ait olan ve yenileme ayının başında açıklanan oran esas alınır. Örneğin ekim ayında yenilenen bir sözleşmede eylül ayına ilişkin açıklanan oran uygulanır.
Bu sınır kiracıyı koruyan emredici bir kuraldır: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m. 343) ve yasal sınırı aşan artış anlaşmaları aşan kısım bakımından geçersizdir.
Konut Kiralarında Geçici %25 Sınırı ve Sona Ermesi
Kanun koyucu, TBK'ya eklenen geçici m. 1 ve geçici m. 2 ile konut kiraları için ayrı bir geçici sınırlama getirmişti: 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşini geçemiyordu; TÜFE on iki aylık ortalaması yüzde yirmi beşin altında kalırsa bu oran uygulanıyordu.
Bu geçici düzenleme uzatılmamış ve 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen kira dönemlerinde konut kiralarında da genel kural olan TBK m. 344/1'deki TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır. İşyeri kiraları %25 sınırına hiçbir dönemde tabi olmamıştır.
Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa Ne Olur?
Taraflar kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir hüküm kararlaştırmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Bu durumda taraflardan biri, kira bedelinin belirlenmesi için Kira Bedeli Tespit Davası yoluna başvurabilir. Ayrıntılı bilgi için bkz. Kira Bedeli Tespit Davası.
Artış Oranının Uygulanma Şekli
Beş yılı aşan kira ilişkilerinde istisna
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılının bedeli TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir (TBK m. 344/3). Bu belirlemede TÜFE sınırı tek başına belirleyici değildir; ayrıntılar için bkz. Kira Bedeli Tespit Davası.
Kararlaştırılan veya yasal sınıra göre belirlenen artış oranı, sözleşmenin yenilendiği kira yılı başından itibaren uygulanır. Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda taraflar, öncelikle sözleşme hükümlerini, hüküm yoksa kanundaki üst sınırı esas almalıdır.
Kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklarda, sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa bu hükme uyulur; hükmün kanuni sınırı aşan kısmı geçersiz sayılır ve o kısım için kanuni sınır uygulanır. Sözleşmede yasal sınırın altında bir oran kararlaştırılmışsa kararlaştırılan oran uygulanır.
Yabancı para ile kararlaştırılan kiralar
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 hükmü saklıdır (TBK m. 344/4). Ayrıca Türk parasının kıymetini koruma mevzuatı, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılmasına önemli sınırlamalar getirmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artış oranı sözleşmede serbestçe belirlenebilir mi?
Hayır. Taraflar bir oran kararlaştırabilir, ancak bu oran TBK m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise hakim, emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete göre belirleme yapabilir.
Konut kiralarındaki %25 sınırı hâlâ geçerli midir?
Hayır. Bu geçici sınırlama yalnızca 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemleri için uygulanmış ve sona ermiştir. 2 Temmuz 2024'ten itibaren yenilenen dönemlerde konut kiralarında da genel TÜFE on iki aylık ortalaması kuralı uygulanmaktadır.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa kira bedeli hiç artmaz mı?
Hayır. Böyle bir durumda kira bedeli, hakim tarafından TÜFE ortalamasını geçmemek kaydıyla hakkaniyete göre belirlenebilir; bunun için dava açılması gerekebilir.
TÜFE oranı hangi döneme göre hesaplanır?
Bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamalarındaki değişim esas alınır. Uygulamada kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki aya ait olan ve TÜİK tarafından açıklanan "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" kullanılır. Oran her ay değiştiğinden, güncel değerin ilgili ay için TÜİK verilerinden teyit edilmesi gerekir.
Kararlaştırılan artış oranı yasal sınırı aşarsa ne olur?
Sözleşmede kararlaştırılan oran, kanuni üst sınırı aşıyorsa, aşan kısım geçersiz sayılır ve o kira dönemi için kanuni sınır uygulanır.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.