Kiracının Tahliyesi Ne Anlama Gelir?
Tahliye Davası, kiraya verenin kanunda öngörülen bir sebebe dayanarak kiracının kiralananı boşaltmasını mahkemeden talep ettiği davadır. Genel çerçeve için bkz. Kira Hukuku.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kural olarak yalnızca kanunda sayılan sebeplerle ve öngörülen usullere uyularak tahliye edilebilir; kiraya verenin tek taraflı isteğiyle kiracı kiralanandan çıkarılamaz. Dava yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).
Sözleşme Süresinin Dolması ve On Yıllık Uzama Süresi
TBK m. 347 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
- On yıllık uzama süresi: On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. On yıllık süre, sözleşmede kararlaştırılan ilk kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar.
- Belirsiz süreli sözleşmeler: Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2).
- Bildirimin şekli: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348).
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı (TBK m. 350)
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye, kiraya verenin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu doğması hâlinde başvurabileceği yoldur.
- Belirli süreli sözleşmelerde: Dava, sözleşme süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: Dava, kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilir. Taşınmaz kiralarında bu tarih, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu ve üç aylık fesih bildirim süresine göre belirlenir (TBK m. 329).
- Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; bu husus mahkemece ayrıca değerlendirilir.
Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren aynı usul ve sürelerle tahliye talebinde bulunabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yukarıda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)
Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yazılı Tahliye Taahhüdü
TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren bu Tahliye Taahhüdüne dayanarak boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Geçerlilik şartları ve takip usulü için bkz. Tahliye Taahhütnamesi.
İki Haklı İhtar
TBK m. 352/2'ye göre kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren dava yoluyla tahliye isteyebilir. İhtarların aranacağı dönem ve dava süresi sözleşmenin süresine göre değişir:
- Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde: İki haklı ihtarın kira süresi içinde yapılmış olması gerekir; dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
- Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde: İki haklı ihtarın bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olması gerekir; dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
Bu sebebe yalnızca dava yoluyla başvurulabilir; icra yoluyla tahliye istenemez.
Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/3).
Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt)
TBK m. 315 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kira Bedelinin Ödenmemesi hâlinde, verilen süre sonunda borç yine ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı taşınmazda oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m. 316). Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde ise sözleşme, süre verilmeksizin yazılı bildirimle hemen feshedilebilir.
Dava Açma Süresinin Uzaması
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).
İcra Yoluyla Tahliye
İcra ve İflas Kanunu, iki hâlde mahkemede dava açılmaksızın icra dairesi aracılığıyla tahliye takibine imkân tanır:
- Kira bedelinin ödenmemesi (İİK m. 269 vd.): Kiraya veren, ödenmeyen kira alacağı için tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz edilmez ve ihtar süresi içinde borç da ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü (İİK m. 272 vd.): Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurularak tahliye emri gönderilmesi istenebilir.
İlamsız icra yoluyla tahliye takibi, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur; ayrıntı için bkz. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiraya veren hiçbir sebep göstermeden kiracıyı çıkarabilir mi?
Kural olarak hayır. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda, kanunda öngörülen bildirim süresine uyularak sebep gösterilmeksizin sözleşme sona erdirilebilir.
Tahliye taahhüdü sözleşmeyle birlikte imzalanırsa geçerli midir?
Hayır. TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir.
Kira bedelinin bir kez ödenmemesi tahliye için yeterli midir?
Tek bir ödemenin yapılmaması, kiraya verenin yazılı olarak en az otuz günlük süre vererek ihtarda bulunması ve bu sürede de ödeme yapılmaması şartıyla fesih ve tahliye talebine konu olabilir. Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan iki haklı ihtar da ayrı bir tahliye sebebidir.
Yeni ev sahibi taşınmayı hemen isteyebilir mi?
Hayır. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi, TBK m. 351'de öngörülen bildirim ve dava açma usulüne tabidir; taşınmazı edinir edinmez otomatik bir tahliye hakkı doğmaz. Yeni malikin ihtiyacı yoksa mevcut kira sözleşmesi aynı koşullarla devam eder.
İhtiyaç nedeniyle boşaltılan ev hemen başkasına kiraya verilebilir mi?
Hayır. Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m. 355).
İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye aynı şey midir?
Hayır. İcra yoluyla tahliye, kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdü hâllerinde İcra ve İflas Kanunu kapsamında icra dairesi aracılığıyla işleyen ayrı bir takip yoludur. İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar gibi diğer tahliye sebepleri ise sulh hukuk mahkemesinde açılan dava ile ileri sürülür.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.