Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Neden Zorunlu Hâle Geldi?
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B uyarınca, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması Dava Şartı hâline getirilmiştir. Genel çerçeve için bkz. Kira Hukuku.
Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır. Kapsama giren bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, herhangi bir işlem yapmaksızın davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder (6325 sayılı Kanun m. 18/A-2).
Zorunlu Arabuluculuk Kapsamındaki Uyuşmazlıklar
Zorunlu Arabuluculuk, İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları kapsar. Başlıca örnekler:
- İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanan tahliye davaları (bkz. Kiracının Tahliyesi Davası ve Sebepleri)
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davaları
- Ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlere ilişkin alacak davaları
- Depozitonun (güvence bedelinin) iadesi ve kiralanandaki zararlara ilişkin tazminat talepleri
Aynı madde uyarınca ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda da arabulucuya başvuru dava şartıdır.
Kapsam Dışında Kalan Hâller
İcra Yoluyla Tahliye Takibi
İcra ve İflas Kanunu kapsamında başlatılan İcra Yoluyla Tahliye takibi, zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi veya yazılı tahliye taahhüdü hâllerinde doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatabilir; bu yol için önceden arabulucuya gidilmesi aranmaz. Bu takipte kiracının itirazı üzerine icra mahkemesine yapılacak başvurular da aynı istisna kapsamındadır.
İstisna yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye takibine ilişkindir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinde açılacak davalar için arabulucuya başvuru şartı devam eder.
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
- Başvuru: Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu, büro tarafından listeden belirlenir; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o arabulucu görevlendirilir.
- Süre: Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Sürelerin durması: Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.
- Toplantıya katılmama: Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir.
- Ücret: Tarafların anlaşamaması hâlinde iki saate kadar olan görüşmelerin arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve yargılama giderlerinden sayılır. Anlaşma hâlinde ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenir.
- Sonuç: Sürecin sonunda tarafların anlaşması veya anlaşamaması arabulucu tarafından düzenlenen son tutanakla belgelenir.
Anlaşma Belgesinin Niteliği
Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varırlarsa bir Anlaşma Belgesi düzenlenir. Kira uyuşmazlıklarını da kapsayan m. 18/B kapsamındaki anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer, diğerlerinde arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır; şerh verilen belge ilam niteliğinde belge sayılır ve icra takibine konu edilebilir.
Taraflar anlaşamazsa, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Tutanak eklenmemişse mahkeme, bir haftalık kesin süre içinde sunulması için davacıya ihtar gönderir; süresinde sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Arabuluculuğa Başvurmadan Dava Açılırsa Ne Olur?
Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki bir uyuşmazlıkta arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa mahkeme, herhangi bir işlem yapmaksızın davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verir. Bu eksiklik dava açıldıktan sonra arabulucuya başvurularak giderilemez. Bu nedenle dava açmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Her kira uyuşmazlığında arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkemede dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İstisna, İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliye takibidir.
Zorunlu arabuluculuk ne zaman başlamıştır?
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk, 7445 sayılı Kanun ile getirilmiş olup 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa bu belge ne işe yarar?
Anlaşma belgesi, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınmasıyla ilam niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icra takibine konu edilebilir. Kira uyuşmazlıklarında bu şerhin alınması zorunludur.
Arabulucuya başvurmadan dava açılırsa dava hemen reddedilir mi?
Evet. Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki bir uyuşmazlıkta bu şarta uyulmadan açılan dava, mahkemece herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Arabuluculuk toplantısına katılmazsam ne olur?
Geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, sonradan açılan davayı kazansa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısına katlanır ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Her iki taraf da katılmazsa, açılacak davada tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
Tahliye talebi için de arabulucuya başvurmak gerekir mi?
Evet. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davalarından önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye takibi ise bu şarta tabi değildir.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.