Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu İptal ve Tescil Davası, tapu sicilindeki bir tescilin hukuka aykırı (yolsuz) olduğu iddiasıyla bu kaydın iptalinin ve gerçek hak sahibi adına yeniden tescilin talep edildiği davadır. Dava, taşınmazın kaydını gerçek hukuki duruma uygun hâle getirmeyi amaçlar.
Bu dava türü, alanın genel çerçevesini oluşturan Gayrimenkul Hukuku kapsamında en sık başvurulan dava türlerinden biridir.
Yolsuz Tescil Kavramı
Yolsuz Tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescildir (TMK m. 1024/2). Yolsuz tescil sebebiyle aynî hakkı zedelenen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m. 1025).
Aynî hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Buna karşılık tapu siciline iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023).
Yolsuz tescile örnek olarak şu durumlar gösterilebilir:
- Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak yapılan devirler.
- İrade sakatlığı nedeniyle geçersiz işlemlere dayanan tescil.
- Vekâlet yetkisinin amacı dışında kullanılması suretiyle yapılan devirler.
- Mirasçılık sıfatının veya miras payının doğru yansıtılmadığı tescil işlemleri.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali
Muris Muvazaası, mirasbırakanın mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bir taşınmazı bağışlamak istediği hâlde bunu satış gibi göstererek devretmesi durumudur. Bu konudaki temel içtihat, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 1 Nisan 1974 tarihli kararıdır; bu karar uyarınca mirasbırakanın gerçek iradesinin bağış olduğu, ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla işlemin satış gibi gösterildiği ispatlanırsa, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen mirasçılar bu işlemin muvazaa nedeniyle geçersizliğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Muris muvazaası davalarında ispat yükü davacı mirasçıdadır; davacı işlemin tarafı olmadığından iddiasını tanık dâhil her türlü delille ispat edebilir. Yargıtay uygulamasında mirasbırakanın gerçek iradesi araştırılırken; ülke ve yörenin gelenekleri, olayların olağan akışı, mirasbırakanın taşınmazı satmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, alıcının alım gücü, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve taraflar arasındaki ilişki birlikte değerlendirilir. Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırma amacı olmaksızın hakkaniyete uygun bir paylaştırma yaptığı durumlarda muvazaadan söz edilemeyeceği de kabul edilmektedir.
Bu dava mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilir. Muvazaa nedeniyle geçersizlik iddiası, yerleşik yargı uygulamasına göre zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. İçtihadı birleştirme kararı tapuda kayıtlı taşınmazlara ilişkindir.
Diğer Yolsuz Tescil Sebepleri
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması, vekilin kendisine verilen yetkiyi vekil edenin çıkarlarına aykırı biçimde, örneğin taşınmazı gerçek değerinin çok altında veya kendisine ya da yakınlarına devrederek kullanmasıdır. Vekilin bu şekilde hareket ettiğinin karşı tarafça bilindiği veya bilinmesi gerektiği durumlarda, vekil edenin tapu iptal ve tescil davası açma imkânı bulunur.
İrade Sakatlıkları
Tescile dayanak sözleşmenin yanılma (hata), aldatma (hile) veya korkutma altında kurulmuş olması, işlemi sakatlayan bir sebep oluşturur. İrade sakatlığına uğrayan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m. 39). Süresinde iptal edilen işleme dayanan tescil yolsuz hâle gelir.
Ehliyetsizlik
Taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde fiil ehliyetine sahip olmaması (örneğin ayırt etme gücünden yoksun bulunması), yapılan sözleşmeyi ve buna dayanan tescili geçersiz kılar. Ehliyetsizlik iddiası kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece öncelikle incelenir; uygulamada kişinin işlem tarihindeki sağlık kayıtları toplanarak Adli Tıp Kurumu'ndan veya yetkili sağlık kurulundan rapor alınır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12); taraflar bu yetkiyi anlaşarak değiştiremez. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Uyuşmazlığın özel niteliğine göre başka bir mahkeme görevli olabilir; örneğin aile konutuna ilişkin TMK m. 194'e dayalı talepler aile mahkemesinde, kadastro tespitine ilişkin itirazlar kadastro mahkemesinde görülür.
Davada tapu kayıtları, varsa asıl sözleşme veya vekâletname, tanık beyanları ve gerektiğinde bilirkişi raporları delil olarak sunulur.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası kime karşı açılır?
Dava, tapuda kayıtlı görünen ve iptali istenen tescilin sahibi olan kişiye karşı açılır. Taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, davanın kime yöneltileceği somut duruma göre değerlendirilmelidir.
Muris muvazaası davasını kimler açabilir?
Mirasbırakanın miras hakkı zedelenen mirasçıları, saklı paylı olup olmadığına bakılmaksızın bu davayı açabilir.
İyiniyetli üçüncü kişiye yapılan devir her durumda korunur mu?
Tapu sicilinin güven ilkesi gereği, tescildeki yolsuzluğu bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur (TMK m. 1023). Yolsuzluğu bilen veya bilmesi gereken kişi ise tescile dayanamaz (TMK m. 1024/1). Bu nedenle devir zincirinde iyiniyet değerlendirmesi davanın sonucunu doğrudan etkiler; taşınmazını bu yüzden kaybeden gerçek hak sahibinin tazminat talepleri saklıdır.
Tapu iptal ve tescil davasında bilirkişi incelemesi zorunlu mudur?
Zorunlu değildir; ancak muvazaa, ehliyetsizlik gibi iddiaların ispatında uygulamada sıklıkla bilirkişi incelemesine başvurulur.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.