Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın Giderilmesi Davası (izale-i şuyu davası), bir taşınmaz veya taşınır üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetini sona erdirmek amacıyla paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılan davadır. Dava, ortaklar arasındaki birlikte malikliği sona erdirerek her ortağın kendi payına düşen değere kavuşmasını sağlar.
Bu dava, Gayrimenkul Hukuku kapsamında paylı mülkiyetten doğan uyuşmazlıkların çözümünde başvurulan temel yollardan biridir.
Paylaşma İsteme Hakkı
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, Paylı Mülkiyette her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir.
- Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
- Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
- Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan ana taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez; buna karşılık birden fazla kişinin malik olduğu bağımsız bölümde ortaklığın giderilmesi istenebilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 7).
Ortaklık, paylı mülkiyet şeklinde olabileceği gibi, mirasın açılması gibi hâllerde ortaya çıkan Elbirliği Mülkiyeti şeklinde de olabilir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların hakkı malın tamamına yaygındır ve tapuda pay gösterilmez; bu mülkiyet türü de ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir.
Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Giderme
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, TMK m. 699'da öngörülen sıraya göre karar verir:
- Aynen taksim: Öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
- Satış yoluyla giderme: Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur ve bedel paydaşlar arasında paylaştırılır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
- Kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşma: Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazda, ortaklardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse hâkim, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir (634 sayılı Kanun m. 10).
Mahkeme, taşınmazın nitelikleri, imar durumu ve bölünebilirliği gibi hususları keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirerek hangi yöntemin uygulanacağına karar verir. Taşınmaza ilişkin karar kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m. 367/2). Satış, hâkimin görevlendirdiği satış memuru eliyle ve İcra ve İflas Kanunu'nun açık artırmaya ilişkin hükümlerine göre, elektronik satış portalı üzerinden yapılır (HMK m. 322/2).
Miras kalan taşınmazlarda ilk artırma mirasçılar arasında yapılır
7589 sayılı Kanun'la İcra ve İflas Kanunu m. 114'e eklenen ve 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır; bu artırmada verilecek teklifin muhammen (tahmin edilen) kıymetin tamamını karşılaması gerekir.
Dava Şartı Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk uygulanmaktadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; aksi hâlde dava, herhangi bir işlem yapılmaksızın usulden reddedilir.
Arabuluculuk sürecinde tarafların anlaşması hâlinde dava açılmasına gerek kalmaz. Anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taşınmazın devrini içeren anlaşmalarda, şerh verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Anlaşma sağlanamazsa süreç, arabuluculuk son tutanağının düzenlenmesiyle sona erer ve bu tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılır.
Davanın Tarafları ve Usulü
- Görevli mahkeme: Dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4/1-b).
- Yetkili mahkeme: Taşınmazlarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
- Taraflar: Davada taşınmazın tüm paydaşlarının (elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların) yer alması gerekir; paydaşlardan biri tarafından açılan davada diğer tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Ölen paydaşın mirasçıları davaya dâhil edilir. Eksiklik hâlinde mahkeme, taraf teşkilinin tamamlanması için süre verir.
- Yargılama giderleri: Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı, yani davalının da davacı gibi hak sahibi olduğu davalardır. Yargıtay uygulamasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, paydaşlara payları oranında yükletilir.
- Deliller: Tapu kaydı, taşınmazın niteliğini ve bölünebilirliğini gösteren keşif ve bilirkişi raporu, imar durum belgesi.
Elbirliği mülkiyetine konu bir malda (ör. paylaşılmamış miras) ortaklardan birinin hissesinin haczedilmesi hâlinde, uygulamada alacaklı icra mahkemesinden alacağı yetkiyle ortaklığın giderilmesi davası açabilmektedir (İİK m. 121). Ortaklığın giderilmesi süreciyle bağlantılı olarak taşınmazı fiilen kullanan paydaşa karşı ayrı bir dava ile ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi de mümkündür.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasını tüm paydaşlar birlikte mi açmalıdır?
Hayır, davayı paydaşlardan biri veya birkaçı açabilir. Ancak diğer tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması gerekir.
Elbirliği mülkiyetinde de ortaklığın giderilmesi istenebilir mi?
Evet. Mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti de ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. Ayrıca mirasçılardan biri, sulh hukuk mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir (TMK m. 644); bu, ortaklığı sona erdirmez, yalnızca payları belirli hâle getirir.
Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa mutlaka aynen taksim mi yapılır?
Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hâkim, aynen bölme durum ve koşullara uygunsa bu yola; uygun değilse veya bölme önemli değer kaybına yol açacaksa satışa karar verir. Bölünebilirlik, imar durumu ve değer kaybı bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.
Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılabilir mi?
Hayır. 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartıdır; bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir.
Satış yoluyla giderilen taşınmazın bedeli nasıl paylaştırılır?
Satıştan elde edilen bedel, paylı mülkiyette her paydaşın tapu sicilinde kayıtlı payı oranında, elbirliği mülkiyetinde ise mirasçılık belgesindeki miras payları oranında paylaştırılır.
Miras kalan evin satışında paydaşlara öncelik tanınır mı?
31 Temmuz 2026'dan itibaren, tüm malikleri mirasçı olan ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır (İİK m. 114). Bu artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırma herkese açık yapılır.
Bu içerik, İstanbul Barosu'na kayıtlı Av. Burak Aylı tarafından yürürlükteki mevzuat esas alınarak hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.